ECONOMÍA
El crecimiento del Producto Interno Bruto de México durante 2014 fue de 2.1 por ciento. Los estimados de crecimiento para 2015 se han ajustado a cifras próximas al 2.75 por ciento, dependiendo de los distintos analistas: JP Morgan estima un rango de 2.8 a 3.5 por ciento, HSBC estima del 3.2 al 4.2 por ciento, Bank of America estima de 2.3 al 3.3 por ciento.
Si la economía de EEUU mantiene su ritmo de crecimiento, la economía mexicana debe seguir sus pasos. El tipo de cambio peso-dólar se ajustó, de una paridad al cierre del tercer trimestre de 13.489, a una paridad al final del año de 14.7348 pesos por dólar, evidenciando la volatilidad del mercado y el recurrente movimiento de “flight for quality”, que busca seguridad ante la caída de los precios del petróleo y ante la expectativa de ajustes a las tasas de interés en EEUU que se esperan al observar las constantes mejoras en sus cifras de empleo y los índices de confianza de consumidor.
México financia una parte importante del gasto público con recursos de petróleo, por lo que existe nerviosismo ante la reducción de precios. El presupuesto del gobierno para 2015 fue preparado con precios de petróleo mayores. No existe riesgo de déficits para 2015, porque se tenían comprados instrumentos de cobertura. Sin embargo, para 2016 ya se han anunciado ajustes al presupuesto (presupuesto base cero). La reducción al gasto gubernamental podría, hasta cierto punto, compensarse con inversión privada nacional y extranjera que tome confianza de observar al gobierno ajustando el gasto y evitando el riesgo de posibles déficits fiscales. Los inversionistas podrán observar una macroeconomía estable a futuro, que permitan confiar en crecimiento sustentables del PIB a largo plazo.
La expectativa de desarrollo futuro para la economía norteamericana, aunado al debilitamiento de la paridad del peso frente al dólar, debe acelerar el ritmo de crecimiento de las exportaciones mexicanas y apoyar al ritmo de crecimiento del país para 2015 y 2016. La reciente reforma energética debe producir más de 12 mil millones de dólares (US billion dollars) de inversiones durante 2015, y la construcción del Nuevo Aeropuerto de la Ciudad de México debe producir un volumen similar de inversión a lo largo de los siguientes tres años.
De acuerdo al Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), la tasa de desempleo al cierre de 2014 fue de 4.4 por ciento -una importante disminución frente a la tasa del cierre del primer semestre de 2014 de 4.9 por ciento; la inflación subyacente para el año fue de 3.24 por ciento. El intercambio comercial de México (al cierre de noviembre) sumó un valor de 729.5 mil millones de dólares (729.5 US billion dollars), con 363 mil millones de dólares de exportaciones, de donde 312.5 mil millones de dólares fueron bienes manufacturados. Las importaciones de bienes sumaron 366 mil millones. Si las exportaciones de diciembre exceden 30 mil millones de dólares, las exportaciones totales de México serán cercanas a mil millones de dólares por día.
VISIÓN NACIONAL DEL MERCADO DE INMUEBLES INDUSTRIALES
2014 fue un año favorable para el Mercado de bienes raíces industriales de México. El inventario de naves industriales creció 3.8 por ciento. La absorción neta fue del 3.8 por ciento del inventario existente a inicio del ejercicio; se absorbieron 1.93 millones de metros cuadrados.
La tasa de disponibilidad al cierre de 2014, a nivel nacional y ponderada, era de 6 por ciento; sin embargo, en el Bajío, la tasa era de apenas 2.5 por ciento, la de la zona centro era de 3.5 por ciento. En el norte, la tasa ponderada cerró en 7.8 por ciento. Hay más naves especulativas con desocupación en la zona norte; en cambio, en la zona del Bajío la mayoría de los edificios son hechos a la medida, ya sea por usuarios propietarios, o los edificios conocidos como Build to Suit to Lease (desarrollados a la medida para renta). En la zona centro, la demanda ha sido tal que lo que se ha construido prácticamente se ha rentado incluso antes de terminarse, por lo que casi no ha habido disponibilidad. En la zona norte también sucede que la tasa de disponibilidad empezó muy alta desde inicio de año, tres ciudades iniciaron con tasas de desocupación de dos dígitos en el norte. En la zona norte, la zona industrial más robusta, se absorbieron más de 1.3 millones de metros cuadrados, más del 60% del volumen a nivel nacional. El inventario total en esta zona creció 3.1 por ciento.
Las rentas aumentaron a nivel promedio directo entre ciudades, a 4.69 dólares por pie cuadrado por año (4.20 dólares por m2 por mes).
La Reciente Reforma Energética fue aprobada por el Congreso en 2014. Esta Reforma acelerará las inversiones en una red de gasoductos nuevos para importar y distribuir gas natural procedente de EEUU. Esta energía de menor costo permitirá a los manufactureros mexicanos reducir su estructura de costos y mejorar su competitividad a nivel global. En Texas existe un superávit de gas natural que se puede adquirir a costos reducidos, y México se beneficiará de esto. Derivadas de estas reformas, se esperan sustanciales inversiones adicionales en el sector energía a lo largo de los siguientes cinco años.
Varias nuevas plantas de ensamble de automóviles dieron inicio o fueron anunciadas en 2014. Honda y Mazda han iniciado operaciones en el estado de Guanajuato; Nissan empezó a producir en su nueva planta de Aguascalientes; Fiat Chrysler Automotive (FCA) expandió su planta de Toluca para manufacturar el Fiat 500 para todo el mundo; Audi continúa avanzando con la construcción de su planta en San José Chiapa, Puebla, donde producirán la camioneta Q5 para Europa; KIA dio inicio a la construcción de su nueva planta en Monterrey; BMW anunció su nueva planta de ensamble para San Luis Potosí; Mercedes Benz, en asociación con Infinity, anunciaron una nueva planta armadora en Aguascalientes, donde compartirán la mayoría de los activos y líneas de ensamble para sus respectivos autos; Toyota está por anunciar la ubicación de su nueva planta armadora en Querétaro o Guanajuato; Hyundai también está por anunciar la ubicación de una nueva planta en México. Este crecimiento generará un efecto multiplicador por la cantidad de proveedores que también se verán obligados a producir y generar un gran número de empleos en estas áreas de México.
Respecto a los mercados de capitales, Prologis, Fibra Uno, Macquarie y Terrafina, así como fondos como Walton/Finsa fueron capaces de colocar capital y deuda en el mercado a lo largo de 2014, y se encuentran en busca de oportunidades de inversión en inmuebles industriales.
ESTADÍSTICAS DE MERCADO DE MÉXICO ZONA NORTE
El crecimiento del inventario industrial de Mexico es liderado por el sub-mercado Norte, donde tanto las entregas de nuevos espacios, como la absorción neta, implicaron la mitad del volumen nacional. La construcción especulativa continúa. Los mercados de Saltillo/Ramos-Arizpe y Monterrey son los submercados con más entregas de nuevo espacio, seguidos por Tijuana y Mexicali. La mayoría de la absorción se llevó a cabo en Monterrey, seguido por Saltillo/RamosArizpe, en tercer sitio Ciudad Juárez. En esta área, los edificios Build to Suit y las expansiones de edificios existentes conformaron el 70 por ciento del volumen; este mercado responde a necesidades de manufactura y tiene participación mínima de edificios de distribución. Monterrey absorbió 437 mil metros cuadrados con una tasa de disponibilidad al cierre de 2014 de 6.9 por ciento. Saltillo absorbió 306 mil de metros cuadrados en 2014 y terminó el año con un 5.2 por ciento de disponibilidad. Ciudad Juárez absorbió 260 mil metros cuadrados, disminuyendo su tasa de disponibilidad a 10.1 por ciento, se espera que para mediados de 2015 Juárez maneje tasa de disponibilidad de un dígito.
ZONA CENTRO
La actividad de construcción en la zona central se mueve a paso acelerado. La absorción en 2014 fue de 120,000 m2 y las entregas de espacio fueron de 400,000 m2. La tasa de disponibilidad aumentó marginalmente de 3.7 por ciento al cierre del ejercicio anterior, a 3.9 por ciento al cierre de 2014 (sin considerar el ajuste de inventario de la zona metropolitana y Toluca). Hay varios parques industriales en proceso incluyendo BTSD en Tepotzotlán, El Peral en Cuautitlán, Macrocentro III en Tultitlán, Ladero en Tepotzotlán y Lago de Guadalupe Park en el área de San Martín Obispo. También se siguen entregando nuevas naves en parques industriales existentes, es el caso de Tres Ríos, San Martín Obispo y El Peral. En Toluca se han entregado nuevos espacios incluyendo el nuevo parque industrial de Vesta, al oriente del parque Toluca 2000, donde Mopar, de Fiat Chrysler Automotive (FCA) rentó 40 mil m2. Puebla ha tenido una tasa de disponibilidad históricamente baja y los desarrolladores están buscando terrenos. Puebla se ha beneficiado de los incrementos de producción de la planta Volkswagen y del arribo de proveedores de Audi. El inventario de Puebla casi no ha crecido y la disponibilidad se reduce a una tasa del 2.2 por ciento.
BAJÍO
La región Bajío sigue con gran actividad, derivado de firmas que buscan reducir sus costos o proveer al sector automotriz. La disponibilidad en el área ha decrecido marginalmente a una tasa de 2.5 por ciento. En Querétaro las entregas de nuevo espacio fueron de 167 mil m2, mientras la absorción fue de 121 mil metros cuadrados. La disponibilidad al cierre del ejercicio fue de 3.7 por ciento. La absorción fue mayor en Guanajuato, donde alcanzó 149 mil m2 mientras la desocupación fue de apenas 2 por ciento. Aguascalientes se activó por la nueva planta
Nissan que absorbió los 110 mil metros cuadrados construidos y dejó la desocupación en 2.3 por ciento. Los mercados de San Luis Potosí y Guadalajara son importantes, cada uno con casi dos millones de metros cuadrados de inventario. San Luis prácticamente no tiene disponibilidad, medio punto, mientras Guadalajara tiene 3.4 por ciento. Las rentas en el Bajío están en rangos de los 3.90 a 5.02 dólares por m2. Algunos mercados del Bajío podrían recibir más inventario de naves especulativas, los rendimientos funcionan en todas las ciudades. El costo inicial, así como la potencial plusvalía, será más alta en Querétaro y Guadalajara, dado que hay más barreras de entrada en estas ciudades, hay menos tierra relativamente plana y adecuada para desarrollo industrial.
Nissan que absorbió los 110 mil metros cuadrados construidos y dejó la desocupación en 2.3 por ciento. Los mercados de San Luis Potosí y Guadalajara son importantes, cada uno con casi dos millones de metros cuadrados de inventario. San Luis prácticamente no tiene disponibilidad, medio punto, mientras Guadalajara tiene 3.4 por ciento. Las rentas en el Bajío están en rangos de los 3.90 a 5.02 dólares por m2. Algunos mercados del Bajío podrían recibir más inventario de naves especulativas, los rendimientos funcionan en todas las ciudades. El costo inicial, así como la potencial plusvalía, será más alta en Querétaro y Guadalajara, dado que hay más barreras de entrada en estas ciudades, hay menos tierra relativamente plana y adecuada para desarrollo industrial.
ALGO PARA OBSERVAR
Mexico ha mejorado su marco regulatorio. El crecimiento del PIB debe alcanzar tasas de 5 por ciento para el 2018, conforme las recientes reformas estructurales toman tracción y se empiezan a generar disminuciones de costos para los industriales. Los analistas consideran que aumentará el ritmo de crecimiento económico, aunque hay discusión respecto al probable ritmo de crecimiento del PIB del País, dada la volatilidad en el precio del petróleo y los efectos que esto pueda implicar para el crecimiento económico hasta 2016.
Respecto a la Reforma Energética, habrá cuatro “rondas” para asignar las inversiones esperadas de 50 mil millones de dólares durante los próximos cuatro años (alrededor de 12 mil millones de dólares por año). Marco Oviedo, de Barclay’s ha expuesto “Los primeros resultados de la reforma energética reciente deben generar nuevas inversiones de entre 9 y 11 mil millones de dólares en el sector durante el primer semestre de 2015, esto debe agregar 0.6 por ciento a 0.8 por ciento al ritmo de crecimiento del PIB. Esto implicaría que la economía mexicana creciera entre un 3.1 y un 3.8 por ciento durante 2015.
VISIÓN DE FUTURO
Tres factores adicionales deben apoyar un incremento en el ritmo de crecimiento del PIB de México, dos de ellos a corto plazo:
- Las reformas a la industria de las Telecomunicaciones atraerán inversiones a este sector.
- La construcción del Nuevo Aeropuerto de la Ciudad de México ha dado inicio. Este aeropuerto de seis pistas será generador de 160,000 empleos y requerirá de una inversión de 12 mil millones de dólares.
La reforma energética logrará (en un plazo de tres a cuatro años) reducir sustancialmente los costos de producción y los costos de energía eléctrica y de generación de calor para las industrias mexicanas. Esto será consecuencia del muy bajo costo del gas shale y el gas natural que se importa desde Texas a través de gasoductos. La reforma energética contribuirá a reducir las estructuras de costos de manufactureras mexicanas, haciendo a México más competitivo. Esperamos que esto derive en mayor demanda por espacio industrial en el país, en particular en las zonas del Bajío y en la zona Norte.
NOTA IMPORTANTE RELATIVA AL INVENTARIO DE LA CIUDAD DE MÉXICO Y TOLUCA
JLL Mexico ajustó el inventario de la Ciudad de México y de Toluca. Los anteriores volúmenes considerados para inventario tomaban en consideración una cantidad de naves dedicadas o especializadas para sus propietarios o usuarios, naves prácticamente no comerciales, así como un volumen de edificios que ya no satisfacen los criterios para considerarse inventario Clase A. Hasta el cierre de 2014 hemos considerado los ajustes de estos números y datos.
Los volúmenes y citas de comparativos que exponemos en nuestro texto no toman en consideración el ajuste. La razón es para que los lectores puedan seguir trabajando y tener comparativas de crecimiento y disponibilidad contra ediciones anteriores como Q4 2013 y Q3 2014
LEYENDO EL “PROPERTY CLOCK”
MERCADOS ALCANZANDO EL PICO
A lo largo de 2014 se observó mucha actividad de construcción industrial en la Ciudad de México y en Toluca. Las entregas de espacio industrial terminado en la Ciudad de México fueron de 400,000 m2, ligeramente por encima de la absorción neta del período, por lo que el inventario disponible aumentó marginalmente. Hay una considerable cantidad de producto en proceso, edificios y parques industriales que se sumarán al inventario en la zona norte del área metropolitana de la Ciudad de México durante 2015. A pesar de que la demanda en la Ciudad de México debe mantenerse robusta, los incrementos de oferta deben provocar ligeros ajustes en los valores de rentas. Quizá veamos el área metropolitana de la Ciudad de México tomar una transición hacia el cuadrante “falling market” a lo largo de 2015, dependerá del volumen de la demanda. Toluca ha recibido casi 90 mil m2 de nuevas construcciones industriales durante 2014. La absorción neta anual en Toluca fue de 111 mil m2 y el inventario disponible es de poco más de 60 mil m2. Tanto Mopar como General Motors tomaron importante volumen de espacio industrial en arrendamiento durante 2014. El mercado de Puebla ha recibido muy pocas nuevas naves. El inventario disponible es mínimo y la demanda subsiste.
Subsiste la demanda en las ciudades del estado de Guanajuato, lo mismo que en Aguascalientes y en San Luis Potosí, recibiendo un considerable número de empresas del ramo automotriz y de autopartes. En Guadalajara tampoco se han producido nuevas entregas de volumen importante de espacio industrial a pesar de que la demanda y la absorción han seguido siendo robustas.
MERCADOS CON TENDENCIA ASCENDENTE
Saltillo-Ramos Arizpe ha estado muy active con volumen muy importante de expansiones y de edificios construidos a la medida (BTS), lo que ha contribuido a sus índices de absorción neta. Estos incrementos no han logrado abatir la tasa de disponibilidad. Monterrey continúa como el mercado más activo del país con casi 440mil m2 de absorción neta. Las nuevas en
tregas han visto algunas pausas por lo que la tasa de disponibilidad se ha reducido a 6.9 por ciento. Ciudad Juárez, que logró una reducción sustancial en la actividad del crimen desde hace dos años, absorbió 260,000 m2, mientras su tasa de disponibilidad se redujo a 10.1 por ciento. Se observó algo de construcción industrial, básicamente en respuesta a usuarios construyendo edificios a la medida (BTS). Las entregas en Tijuana fueron muy reducidas durante 2014, solamente se entregaron 130 mil m2 y el inventario disponible tiene alcanza un 7 por ciento del total. En Reynosa Prologis construyó una nueva nave especulativa grande al inventario y la absorción en la plaza fue robusta, su índice de desocupación se redujo a 7.4 por ciento.
tregas han visto algunas pausas por lo que la tasa de disponibilidad se ha reducido a 6.9 por ciento. Ciudad Juárez, que logró una reducción sustancial en la actividad del crimen desde hace dos años, absorbió 260,000 m2, mientras su tasa de disponibilidad se redujo a 10.1 por ciento. Se observó algo de construcción industrial, básicamente en respuesta a usuarios construyendo edificios a la medida (BTS). Las entregas en Tijuana fueron muy reducidas durante 2014, solamente se entregaron 130 mil m2 y el inventario disponible tiene alcanza un 7 por ciento del total. En Reynosa Prologis construyó una nueva nave especulativa grande al inventario y la absorción en la plaza fue robusta, su índice de desocupación se redujo a 7.4 por ciento.
MERCADOS ACERCÁNDOSE AL FONDO
Nuevo Laredo ha visto poco movimiento, mínima construcción, aunque han tenido ligera absorción neta, lo que ha reducido la tasa de desocupación a 9.7 por ciento. La absorción neta de Matamoros fue de 24mil m2 lo que ha ayudado a que dicho Mercado se moviera en dirección positiva durante 2014, aunque el movimiento fue pequeño. La disponibilidad en la plaza sigue siendo de 11.7 por ciento. La Ciudad de Chihuahua ha encontrado demanda en el sector aeroespacial, la absorción neta fue poco mayor a 46 mil metros cuadrados, lo que redujo la tasa de disponibilidad a 4 por ciento. Se han anunciado diversas inversiones extranjeras para Chihuahua para 2015, lo que debe favorecer este mercado.
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