Como capitalizar y financiar proyectos inmobiliarios

La cada vez mayor magnitud de los proyectos inmobiliarios, los elevados precios de la tierra y la necesidad de compartir sus riesgos, han obligado a los desarrolladores inmobiliarios a buscar inversionistas -que a veces como socios, otras como acreedores y otras más en forma combinada- les alleguen el dinero, los terrenos, la obra o los materiales de construcción que sus proyectos demandan.

La legislación civil y mercantil en México es rica en opciones de asociación y de financiación de negocios; también es pródiga en formas de integrar socios a empresas y de atender sus necesidades de seguridad y rentabilidad. Por desgracia, la legislación fiscal “agrupa” todas esas opciones imponiéndoles idénticos efectos tributarios a figuras jurídicas claramente diferentes.

En ese entorno económico, jurídico y fiscal de los inmuebles y su desarrollo, la tarea del abogado asesor se torna particularmente interesante para aconsejar a sus clientes, tanto desarrolladores inmobiliarios como inversionistas, acerca de la forma óptima de aliarse, de invertir, de capitalizar y de financiar proyectos inmobiliarios.

ALGUNAS FORMAS DE ASOCIARSE EN PROYECTOS INMOBILIARIOS

La Ley General de Sociedades Mercantiles (LGSM) contempla varios tipos de sociedades. Sin duda, las más comunes son la Sociedad de Responsabilidad Limitada (S. de R. L.) y la Sociedad Anónima (S.A.); ambas pueden, además, adoptar la modalidad del capital variable (C.V.), y en el caso de las Sociedades Anónimas, éstas pueden adoptar también las modalidades de Sociedad Anónima Bursátil (SAB), Sociedad Anónima Promotora de Inversión Bursátil (SAPIB) y Sociedad Anónima Promotora de Inversión (SAPI). La LGSM también regula al contrato de Asociación en Participación (A. en P.) que si bien no conforma una persona moral mercantil, sí se considera como tal para efectos fiscales.

Varias características son comunes a estos tipos de sociedad (y a la A. en P.): son formales, de largo plazo y padecen regulación abundante en materia de impuestos, contabilidad, gobierno corporativo, formas de operar, de disolverse y liquidarse.

Estas características/desventajas no detienen a los desarrolladores inmobiliarios que, aguzando el ingenio de sus asesores legales, han implantado cualquier número de figuras jurídicas atípicas para atraer con suficiente seguridad y certeza a muchos y muy variados tipos de socios e inversionistas a sus proyectos; así, encontramos con gran frecuencia proyectos inmobiliarios habitacionales, comerciales, turísticos, industriales o mixtos soportados perfectamente en contratos atípicos (por ejemplo, Alianza Estratégica Inmobiliaria, Coinversión, Explotación Conjunta de Inmuebles) o extraordinariamente versátiles como el Fideicomiso (de administración, de garantía, de fuente de pago, de actividades empresariales, de rentas, etc.) y la Asociación en Participación.

También es común que la estructura jurídica de los proyectos combine a algunas de las figuras formales mencionadas, y las vincule con estos contratos atípicos, optimizando con ello su flexibilidad, la seguridad de quienes invierten en sus proyectos y la de los clientes o usuarios finales. Sin duda, ésta es la alternativa que mayor ingenio jurídico requiere.

¿QUÉ QUIERE (Y QUÉ OBTIENE) EL INVERSIONISTA?

“Money Talks”: Quien tiene el dinero para invertir, quiere dictar sus deseos y necesidades primordiales: máxima rentabilidad y seguridad del retorno de su inversión.

No obstante, por su propia complejidad, sofisticación y especialización, en el mundo inmobiliario en general, y en el de los proyectos inmobiliarios de mediana o gran envergadura en particular, el “know how” y sobre todo el “know who” del desarrollador inmobiliario le permiten más o menos fijar las reglas del juego y, siendo así, es común que sea él quien establezca la estructura jurídica de sus proyectos, y con base en ella, invite a terceros a invertir en su(s) proyecto(s). Prueba de ello lo constituyen los cada vez más comunes fondos privados de inversión, liderados por un desarrollador inmobiliario profesional. Estos aglutinan inversionistas de muy diversos perfiles, pero todos con el fin común de acrecentar su patrimonio y de maximizar la rentabilidad del mismo de manera más bien pasiva, a cambio de participar de los resultados (en dinero, en especie o de ambas formas) de cada proyecto.

Nuestra legislación también es rica en cuanto a las diversas formas de documentar los derechos de quienes se alían para hacer negocios. Dependiendo del tipo de sociedad, de contrato o de combinación de ambos -estructura jurídica de un determinado proyecto inmobiliario- el inversionista puede recibir a cambio de sus aportes:

1. Acciones o partes sociales (de voto pleno, de voto limitado, sin derecho a voto, preferentes participantes, con derecho a intereses, acciones de trabajo, bonos de fundador, etc.).
2.  Obligaciones (públicas, privadas, quirografarias, prendarias, hipotecarias, denominadas en UDIS, convertibles en acciones a opción del emisor o del tenedor, etc.).
3. Certificados de participación inmobiliaria emitidos por fideicomisos propietarios de inmuebles. n Certificados fiduciarios.
4. Hipotecas, usufructos, derechos de superficie, servidumbres, garantías fiduciarias, etc.

La práctica profesional nos comprueba que casi todo inversionista pretende un buen comportamiento económico del proyecto, y por lo tanto, una adecuada rentabilidad a su favor; quiere estar informado de su desarrollo y de su avance constructivo y económico; espera que se cumplan los programas de obra, de entrega y finiquito; procura a toda costa la seguridad de retorno de su capital; y ante todo, desea tener puertas de salida para casos de estrés.

El reto para todo desarrollador profesional que se jacte de serlo, y de sus asesores jurídicos y fiscales por añadidura, es precisamente diseñar e implementar cada vez mejores estructuras jurídicas que le permitan a él desarrollar con éxito su actividad, y a sus inversionistas lograr sus objetivos.

EL IMPACTO FISCAL EN LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS

Si bien toda actividad de negocios contrae irremediablemente efectos impositivos, (“Lo único seguro son la muerte y los impuestos”), en el caso particular de los proyectos inmobiliarios, la materia fiscal puede resultar significativamente gravosa. El monto y el momento de la causación de impuestos resultantes de un proyecto es pieza clave para que un inversionista decida si invierte o no en un proyecto o en otro, y por lo tanto, para que un determinado proyecto le sea o no económicamente factible. Siendo así, la competencia entre los desarrolladores profesionales inmobiliarios para atraer inversionistas, sin duda debe incluir, además de la innovación en su estructuración legal, la máxima eficiencia fiscal de sus proyectos para hacerlos más apetecibles y atractivos.