La regla número uno de las inversiones es diversificar. Y si eso es lo que buscas, los bienes raíces son una de las opciones. Lo esencial, dicen los expertos, es escoger el formato correcto según el inversionista. En otras palabras, analiza cuál es tu perfil para que optes por el tipo de inmueble en el que te conviene invertir.
¿Qué tipo de inmueble te gustaría y puedes administrar?
La pregunta clave es: ¿qué tipo de inmueble te gustaría y puedes administrar?, explica Jaqueline Díaz-Silveti Olvera, directora de Consultoría en Estrategia Comercial & Marketing Inmobiliario de Tinsa.
Aquí te decimos qué podría ser lo indicado para ti y tu dinero.
1. Vivienda para alquilar
La renta siempre será una de las opciones atractivas. En general recibirás 6% del valor de tu inmueble en renta, pero además, recuerda que al año también hay cierta plusvalía por tener el bien inmueble.
Si tu idea es rentar, toma en cuenta que en la mayoría de los casos, deberás administrar las propiedades, es decir, deberás invertir tiempo en cobrar la renta, mantener la propiedad y lidiar con el inquilino.
La compra de inmuebles para renta es para quien tiene intención de invertir en bienes raíces a largo plazo, o sea, más de cuatro años. No se recomienda para perfiles de inversionistas que quieran ver retornos de inversión en menos de tres años.
“Es una excelente forma de invertir tu dinero porque los inmuebles te dan dos tipos de retorno: la plusvalía en el tiempo y una capitalización por rentas anual”, dice Elena de Lascurain, Directora del Área Residencial de la consultora Jones Lang LaSalle (JLL), y añade que esta capitalización anual está indexada; es decir, se ajusta a la inflación anual, lo que permite mantener el valor del dinero.
Zona
La ubicación es importante. Busca una zona que tenga servicios cercanos, recomienda Díaz-Silveti Olvera, de Tinsa. Esto quiere decir que sea una zona con accesos, ya sea de transporte público o avenidas para quienes tienen automóvil.
Hay también una tendencia de querer vivir cerca del lugar de trabajo, dice Díaz, por lo que también se buscan viviendas cerca de los corredores de oficinas. En la Ciudad de México uno de los lugares favoritos es atrás del Corredor Reforma y otro que funciona es Santa Fe.
Tipo de inmueble
Según datos de la consultora JLL, existe una baja en la demanda de renta de propiedades con costos mayores a los $30,000 pesos por dos razones: primera, debido a que los presupuestos asignados a la renta de vivienda de las empresas se han venido recortando, y segundo, porque las tasas de interés para las hipotecas han descendido, lo que abre la posibilidad para más familias que pagan rentas arriba de este monto, de adquirir un crédito para comprar residencia propia, explica de Lascurain.
Su recomendación es invertir en inmuebles con rangos de renta accesibles para un mayor segmento del mercado, con el fin de acelerar el proceso de absorción.
Otra recomendación de Lascurain para los inversionistas que promueven sus inmuebles en dólares, es optar por una postura flexible y negociar con sus potenciales arrendatarios un tipo de cambio, con el fin de que los inmuebles no se queden desocupados.
Diversificación
Si tu patrimonio da para varios inmuebles entonces sigue la regla de diversificación dentro del sector.
“Si te gusta una zona en particular, busca entonces variedad en desarrollos”, recomienda Díaz. Otras formas de diversificar:
Si el desarrollador es tu favorito y te ha dado buenos resultados, diversifica por zonas de la ciudad, pero invierte en los proyectos de ese desarrollador.
También puedes diversificar en tipo de producto. La recomendación básica es mantenerte en tipos de inmuebles que sean comerciales: céntricos, rodeados de servicios, en el segmento de vivienda media. Lo que sí puedes decidir son las características del inmueble ya sea que prefieras rentarle a solteros o familias con hijos. Aquí Díaz también recomienda que, por lo menos, la inversión no sea en el mismo desarrollo o en la misma torre.
2. Vivienda para revender
En esta otra modalidad de inversión la finalidad es comprar un bien inmueble que después puedas vender para que adquieras una plusvalía.
Lo más común es invertir en una preventa. Esto te da la oportunidad de adquirir un bien nuevo que esté en óptimas condiciones. Busca un desarrollador que conozcas y sepas que son serios y confiables.
El beneficio de esta opción es que entras al proyecto desde el inicio y puedes llegar a ganar alrededor de 35% de tu inversión inicial, explica Gerardo Boué, socio fundador de Boué Arquitectos.
En este escenario, tu dinero inicial ayuda al desarrollador a financiar el proyecto y al final te quedas con un departamento o casa que puedes revender.
De nuevo, las ubicaciones ideales son aquellas que ofrecen servicios cercanos y seguridad.
Si el proyecto es de vivienda horizontal entonces es mejor buscar la inversión en proyectos que ofrecen seguridad a los inquilinos, recomienda de Lascurain. En este caso, las áreas verdes son importantes pero difíciles de conseguir si el proyecto está en una zona muy céntrica.
Aquí hay que pensar a quién le quieres vender, qué tipo de producto es el más conveniente según lo que estás buscando como inversión. No hay que olvidar que entre más alto el precio de la vivienda, es menor el volumen de mercado, dice de Lascurain.
“La reventa es un fenómeno común en el mercado inmobiliario, en zonas como Lomas de Chapultepec, Polanco y Santa Fe, por mencionar algunas, los precios han mantenido una tendencia a la alta”, dice de Lascurain.
No obstante, explica la directiva de JLL, debido a las disposiciones fiscales, la reventa perdió un poco de atractivo para los propietarios por el alto porcentaje de Impuesto Sobre la Renta (ISR) que se debe pagar sobre la utilidad de la venta, que va de 10% a 35%. Las propiedades con un valor por encima de los $500,000 dólares son las que pagan el arancel más alto.
No obstante, “el mercado inmobiliario es muy dinámico y ofrece una gran variedad de alternativas, como es la compra de propiedades para reventa”, dice de Lascurain.
3. Vivienda para remodelar
La vivienda que se compraba, remodelaba y revendía era una opción muy atractiva. Pero este rendimiento se ha visto afectado debido a las reformas que se mencionan en el apartado anterior. No obstante, explica de Lascurain, de JLL, hay que tomar en cuenta que cualquier inversión en remodelación es susceptible de deducirse al momento de vender el inmueble, lo que disminuye la base gravable.
Remodelar es una práctica deseable, ya que el mismo inmueble mantiene y hasta incrementa su valor. Lo que recomienda es pedir factura de todo arreglo y gasto, ya que al momento de vender estos gastos son deducibles del ISR y pueden representar un ahorro al determinar el valor de compra en relación al valor de venta, sobre cuyo diferencial se aplica el impuesto.
Para Díaz, de Tinsa, esta opción es más para un perfil de inversionista que piensa en lo patrimonial, quizá es una vivienda en la que van a vivir los hijos y, por ende, se puede tomar el tiempo y las complicaciones que implica la remodelación con todo y obra. Pues más allá de esperar a que se logren los arreglos y la obra, hay que lidiar con la contratación de personal para llevarla a cabo.
Hay despachos de arquitectos, como Boué Arquietctos, que buscan propiedades céntricas que ya son obsoletas y las remodelan. Se cambian las distribuciones y los acabados para dejar un producto más comercial.
Al final serás dueño de un inmueble remodelado que podrás vender. Gerardo Boué, socio fundador del despacho, ofrece a sus inversionistas un rendimiento de entre 25 y hasta 35%.
Si vas a entrar a este negocio por medio de un grupo de inversionistas con un despacho de arquitectos, no importa mucho qué tan deteriorado esté el inmueble mientras el arquitecto sea de tu confianza para dejar el proyecto como si fuera nuevo.
Este tipo de proyectos son muy deseables en zonas bien ubicadas y de alta demanda como Polanco, Condesa, Roma, y Lomas de Chapultepec.
Si la remodelación la vas a hacer tú, entonces busca un inmueble que necesite pocos cambios y ajustes, sobre todo si no eres arquitecto, pues pagar a otros disminuye tu rendimiento.
¿Cuánto invierto en la remodelación?
Esta es la pregunta del millón. Para saber cuánto invertir en la remodelación debes determinar qué tan deteriorado está el inmueble y pensar en cuánto lo puedes vender, a precio de mercado, si estuviera en condiciones óptimas. Ya que tengas este monto puedes establecer cuánto debes invertirle para poderlo vender en este monto.
Es un cálculo complicado y al final requiere de conocimientos tan complejos como qué tan dañado está el sistema eléctrico. Por eso, si este no es tu negocio, los expertos recomiendan entrar en esquemas de inversionistas detrás de un grupo de arquitectos que tengan todo el expertise.
El rendimiento que podrías obtener solo o con un despacho es el mismo, entre 25 y hasta 35%, siempre y cuando las condiciones y calidad del inmueble sean las adecuadas.
4. Terrenos para construcción
Los terrenos son un producto escaso en la ciudad de México, por lo que invertir en la compra de tierra es una buena opción de inversión. “La tierra siempre se revalúa cuando se ubica en una zona con infraestructura y servicios, que es lo que genera la demanda”, dice de Lascurain. Es por esto que cuando se habla de terrenos no hay nada más importante que la ubicación.
El valor del terreno tiene una relación directa con el desarrollo de la ciudad y con el uso de suelo permitido, que es la norma que determina lo que puedes construir en él, así a mayor volumen de construcción permitido mayor valor” añade de Lascurain.
La recomendación de los expertos es adquirir un terreno en una zona donde ya exista un desarrollo en puerta. Lo que quieres es que ya esté llegando o vaya a llegar la inversión en infraestructura, un terreno con accesos y en una zona con planes a futuro de servicios como hospitales, escuelas, o centros comerciales.
Los terrenos con superficies planas en un mismo nivel son más atractivos, explica la experta de JLL.
Si buscas un terreno para un desarrollo comercial son indispensables los accesos, ya sean vehiculares o peatonales.
Y debe haber “buena visibilidad”, dice Díaz, de Tinsa, pues lo que quieres es que tus clientes te vean cuando pasan por sus caminos diarios y te encuentren fácilmente.
En este caso, recomienda Díaz entender el contexto en el que estás; por ejemplo, si la zona es vehicular entonces debes tener suficientes lugares de estacionamiento para que los clientes puedan pararse sin dificultad. Mientras que si estás en una zona peatonal puedes prescindir de algunos cajones.
Debes fijarte también que la conexión a servicios de agua y electricidad no sean complicados y sobre todo en el uso de suelo que tiene el terreno y los permisos que dan en la zona en la que estás, pues esto definirá realmente qué es lo que puedes hacer con este pedazo de tierra y qué tan rentable puede ser.
“No puedes adquirir un terreno sin antes revisar a fondo la normatividad”, concluye Boué.
El mercado inmobiliario va cambiando, lo que una vez fue una casa familiar, ahora se vende en función de lo que se puede hacer sobre ese pedazo de tierra, como un edificio de departamentos.
Por lo tanto, también ya dentro de las ciudades y sus centros puedes encontrar bienes inmuebles deteriorados que se demolerán para construir algo nuevo.
Esto pasa, sobre todo, por la escasez de tierra, y es una práctica que en colonias de alta demanda impacta el precio del terreno y lo encarecen, elevando sustancialmente el valor del producto final.
En este caso también hay que estar muy al tanto de los usos de suelo y permisos que se tienen para saber qué se puede hacer con este terreno.
Por ejemplo, si adquieres un terreno que no tiene uso de suelo comercial y la única forma de sacarle el rendimiento necesario a la inversión es con este formato, entonces te estás metiendo en un problema porque los cambios de uso de suelo pueden ser complicados y no solo tarda tiempo, sino que se necesita conocimiento y dinero para los gestores.
www.metroscubicos.com
