Los cambios en las exigencias de los nuevos usuarios de oficinas no sólo parten de los colaboradores que realizan su jornada laboral, sino de las políticas de las empresas en cuanto a las características del inmueble para tener el mayor número de personas trabajando en un lugar y con requisitos específicos para eficientar la operación.
Moisés Farca de Grupo MF ejemplificó algunos de los retos que como desarrollador de corporativos clase A tuvieron que enfrentar; uno de los casos fue el edificio de oficinas Corporativo Revolución con 80 mil metros cuadrados de construcción. City Banamex se acercó a Grupo MF para tener un contrato de arrendamiento por 40 mil metros cuadrados, pero con densidad de una persona cada 6.5 metros, por lo que fue necesario hacer un estudio especial de tráfico de elevadores para dar abasto a la densidad que tendrían sin correr el riesgo de colapsar el edificio.
Al respecto, Víctor Lachica de Cushman & Wakefield, como moderador del panel “Integración de servicios corporativos para nuevos usuarios” de Expo Inversión Inmobiliaria intervino para mencionar que esta densidad de 6.5 metros es prácticamente el doble del estándar, significa meter el doble de personas en el mismo espacio. Agregó que el mercado mexicano es muy competitivo en cuanto a los costos de renta, incluso cuando se está llegando a los 35 o 40 dólares por metro cuadrado, con productos muy competitivos que se pueden comparar con inmuebles de otros países.
Moisés Farca continuó diciendo que en Torre Mayor hay una densidad de una persona por cada ocho metros cuadrados; además, puso sobre la mesa el tema de la Certificación LEED, que da una plusvalía importante a largo plazo, con niveles muy altos de eficiencia en la operación. Los usuarios buscan una gran eficiencia de espacios, además de que los inmuebles cuenten con aire acondicionado y tecnología de primer nivel; cerca del 50% de las empresas que rentan espacios en sus corporativos son internacionales.
Durante su intervención, Alfredo Asali de Grupo Bimbo destacó que han tenido retos importantes como “reubicar a 400 colaboradores al edificio adyacente al corporativo de Santa Fe, cuyo diseño y cambio cultural nos llevó a una densidad de una persona por cada 7.5 metros cuadrados, aunque el estándar del edificio corporativo es cercano a nueve. Nosotros creíamos que era un gran paso, pero los edificios no están diseñados para eso”. Complementó que Bimbo, al tener 2 500 inmuebles distribuidos en 22 países, tomó la decisión de centralizar las operaciones, porque había un alto valor no atendido de manera estratégica; por ejemplo, de los 40 millones de dólares que representan 160 plantas, 6 500 millones de dólares corresponden al valor de activos, por lo que se hizo necesario decidir si era conveniente rentar por periodos, pues de manera anualizada se pagan 150 millones de dólares.
Pierre Arriz de Reforma 180 mencionó que en los últimos 15 años el mercado de oficinas ha cambiado; para encontrar un buen edificio es necesario hacer un ejercicio comparativo, identificando las necesidades y revisando los elementos cualitativos y financieros; como resultado se descubre que hay distintos tipos de inmuebles en un mismo corredor, que cumplen con las necesidades de los clientes.
En cuanto al tema legal en transacciones inmobiliarias, Juan Bernardo García, de Baker & McKenzie, explicó cómo la diferencia de culturas, idiomas y sistemas legales impactan las operaciones relacionadas con inmuebles, sobretodo el tiempo de trámite, el cual es clave en el cierre de las operaciones. Y es que la diferencia cultural demanda la estandarización de contratos, documentos y términos legales, que requieren la tropicalización adecuada. Una de las soluciones que encontró Baker & McKenzie fue contratar a un abogado japonés con nacionalidad mexicana y que hablara inglés, para que teniendo el conocimiento de los tres países, diera un mejor servicio, no sólo identificando problemas, sino también soluciones.
LA ESCASEZ DE TIERRA INFLUYE EN EL AUMENTO DE LOS PRECIOS
Los especialistas consideran que el mercado de oficinas en la Ciudad de México se encuentra al alza, pues es la zona con el nivel de riesgo más bajo. Sin embargo, expresaron que la falta de terrenos y la normatividad son dos de los principales problemas que enfrenta el mercado en la capital.
Francisco Martín del Campo Souza, del despacho Arquitectoma, comentó que la verticalidad “es una de las soluciones, debido a que la tierra es cara y difícil de conseguir, por eso se explota al máximo con construcciones verticales. La tecnología nos ha permitido flexibilizar los espacios, porque el programa arquitectónico ha cambiado: ahora todos los edificios tienen que tener una facilidad de accesos y salidas vehiculares, además de donar las plantas bajas para hacer ese tipo de maniobras mucho más eficientes. De igual forma, es importante incluir amenidades, tales como gimnasios, cafeterías, etcétera”.
Por su parte, Jorge Gamboa de Buen, de Fibra Danhos, se refirió al tema de la normatividad y declaró que las regulaciones en materia de desarrollo urbano y desarrollo inmobiliario se han ido incrementando con el paso de los años, pero que los trámites aún son lentos y se requiere de mayor responsabilidad por parte de las autoridades. La falta de licencias provoca incremento en los precios, lo cual no causa beneficio para nadie más que para los desarrolladores que sí tienen producto que vender. Sin embargo, en el caso de las oficinas se ha logrado un precario equilibrio en los precios, pues tenemos una situación muy rara donde existe a la vez una oferta histórica y una estabilidad en los precios. Además, a pesar de que no existen muchas licencias, sí se ha logrado construir varios corredores, pues actualmente un millón de metros cuadrados están en construcción y se espera que pronto lleguen a los cinco millones”.
Esta escasez de tierra ha motivado el desarrollo de usos mixtos en el país, pues de esta forma se utiliza todo el terreno para poder satisfacer la demanda de los consumidores en los diferentes sectores. De acuerdo con Elías Camhaji, de Grupo Desarrollador ZKC, las ventajas de los usos mixtos recaen en las sinergias que se generan y la facilidad de financiamiento que hay para este tipo de proyectos.
La especialización en cuanto al tipo de activo y la segmentación por zonas geográficas, así como la necesidad de crear un management interno en lugar de externo, que contemple una alineación total de incentivos con el inversionista, son algunas de las tendencias que se observan para el futuro de los Fibras de acuerdo con Elías Camhaji, quien señaló durante el panel comercial “Inversión y desarrollo del mercado de oficinas en México” -llevado a cabo en el marco del Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias 2015, en Expo Inversión Inmobiliaria-, que se espera que los recursos institucionales sigan fluyendo para que en un futuro el número de Fibras aumente a 20. De igual forma, expresó que la tendencia de especialización de estos vehículos fomenta que el inversionista se sienta más cómodo y confiado respecto al uso de sus recursos.
Elías Camhaji también expresó que “las Afores son jugadores clave en los fondos de pensiones, especialmente los mexicanos, aunque también lo son para los internacionales. En el caso de aquéllas donde los activos de la administración son de más de 160 mil mdd, y que tienen un 10% del límite para poder invertir en instrumentos alternativos como Fibras y CKDs, todavía hay bastantes oportunidades, dando espacio para nuevas Fibras, sin considerar a los inversionistas extranjeros, institucionales y personas físicas”.
Finalmente, los panelistas expresaron que es importante segmentar correctamente el mercado a la hora de construir un edificio de oficinas, pues se debe tener en cuenta la zona y el tipo de clientes al que estará dirigido. De igual forma, se debe ofrecer un plus adicional a cada espacio para beneficio de los usuarios, además de las comodidades ya establecidas, sin reducir los estándares de calidad necesarios.
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