Como comprar casa: Primeros Pasos

En la muy agradable situación que año con año miles de personas se encuentran al estar buscando la vivienda que será su hogar por muchos años, se encuentran con una cantidad impresionante de ofertas y variadas formas de créditos que se sobresaturan de esa información y no saben como comprar una casa o departamento de acuerdo a sus particulares necesidades de espacio y sus alcances económicos. Ante este amplio abanico de alternativas y posibilidades, existen determinados conceptos que necesariamente se deban realizar durante el proceso de la adquisición de una vivienda, algunas personas empiezan por recabar cierta información y después omiten otras que más adelante necesitarán, para evitar problemas y decepciones ante las casas de nuestro interés, es recomendable seguir estos sencillos pasos:

Lo primero es conocer nuestra capacidad financiera, para esto podemos acudir a alguna institución de la banca de crédito, donde con nuestra identificación y recibos de nómina o comprobantes de ingresos nos podrán fácilmente precalificar y saber el monto de lo que podemos disponer para la compra de nuestra casa, también podemos buscar acceder a un crédito de las instituciones oficiales como son el Infonavit y el Fovissste, acudiendo a sus oficinas o através de su página web para conocer las diferentes opciones de crédito a que tenemos derecho y sus múltiples combinaciones, es de hacerse notar que las instituciones financieras prestan desde un 80 a un 90 % del avalúo que se hace de la propiedad, también hay que considerar que hay que tener la disponibilidad para los gastos notariales. Con nuestro presupuesto pre autorizado, podremos seleccionar la ubicación, es decir en que rumbo o zona de la cuidad me gustaría vivir, donde en esta selección debemos tomar en cuenta la proximidad a nuestro trabajo, la cercanía a vías de comunicación, o avenidas, si existen escuelas cercanas, previendo el crecimiento de la familia, la proximidad con tiendas de autoservicio, centros de diversión y entretenimiento, parques, clínicas, seguridad del barrio, libre de inundaciones, u otras necesidades que sean importantes en nuestra vida diaria. Otro concepto importante para saber como comprar casa es conocer las necesidades y exigencias que espero encontrar en mi nueva casa, para esto es preciso elaborar una lista con esos conceptos, como son, si busco que sea de o de una o dos plantas, o en colonia privada con vigilancia, anotar el número de recamaras, cantidad de baños, estancia, espacios de cocheras para determinado número de autos, con o sin jardín, tamaño del patio, espacios para crecer, y si se busca una casa de segunda mano, se puede encontrar una casa que ya tenga rejas de protección, y eléctrica en la cochera, un buen patio con asador, closets, o vestidores en las recamaras, cocina integral, entre otros equipamientos ya realizadas por el anterior propietario, y que normalmente no vienen con las casas nuevas. Con la información que ahora tenemos ya podremos empezar a buscar casas en venta en la zona de nuestro interés, para esto podemos empezar por casas con un 10-20 % arriba de nuestro presupuesto, para irnos normando un criterio de búsqueda, e ir afinando nuestros requerimientos de las casas en venta por nuestra zona, buscando en publicaciones especializadas, en folletos y sobre todo en internet que gran cantidad de propiedades se promueven por ese medio con las ventajas del ahorro del esfuerzo para quienes no tienen tiempo en recorrer las áreas seleccionadas. Elaborar una lista con las características de las casas de nuestro interés que visitemos y que cubran nuestras expectativas en cuanto a sus particularidades, es importante la visita física, aún si es una casa nueva donde veremos su orientación, los acabados, la calidad y cantidad de estos, que correspondan a lo ofrecido en su publicidad, el medio ambiente que rodea el barrio, revisar la seguridad en el lugar, y que no haya problemas en época de lluvia, ver el tamaño de los espacios, la distribución y funcionalidad, y en cuanto a las casas de segunda mano es necesario profundizar en las observaciones, empezando por evaluar su estado físico en general, el mantenimiento que ha tenido, su instalación eléctrica, que operen sus apagadores y contactos, probar los desagües, la presión en las llaves abriendo la más alejada del medidor, preguntar por el equipamiento, si funcionan correctamente los sistemas electicos, como extractor de humos de la cocina, o el motor de la reja, si tiene hidroneumático y este está operable, u otros equipos, ver el tipo de ventanas, si son de aluminio o de fierro, y por el tamaño de la propiedad, saber los m2 del terreno así como de la construcción, ya que es uno de los principales parámetros de medida en que se basan los valuadores para determinar el precio de una casa, es decir el precio de las casas están en función de su tamaño, a mayores m2 es una casa más grande y tiene un mayor valor que una de menos m2 de construcción. Conoce el estado legal de las propiedades visitadas, saber si está libre de gravámenes, ya que si deseas usar un crédito Infonavit es necesario adquirir una casa sin adeudos, pero aún y cuando tenga alguna carga de gravamen, es posible adquirirla mediante el pago de la deuda como enganche y el resto ante la notaría una vez liberada de su gravamen, también conocer quien es el propietario, si se cuenta con el plano de la construcción, y este coincide con la casa, si tiene ampliaciones saber si estas están registradas, porque en una actualización pueden cobrar multas y recargos que regularmente pueden ser de varios miles de pesos, también preguntar por los servicios con que cuenta la propiedad o están disponibles en la zona. El siguiente paso sobre como comprar casa, es la negociación de la compra, siendo esta una muy delicada labor que puede resultar en adquirir esa casa que llena nuestras expectativas a un buen precio como también se puede quedar en la orilla sin poder adquirirla por una ridícula diferencia con el propietario, para esto es hay que estar relajado, ver primero los detalles menores en los que se negocian y acuerdan fácilmente, como es la fecha de entrega de la casa, platicar con que equipamiento se queda la casa, la cuestión de los impuestos que corresponden a cada quien, siendo normalmente el costo de la escrituración con cargo al comprador, luego ver la forma en que se hará el pago de la propiedad, que esto incide en el precio, y por ultimo la negociación propiamente dicho, donde normalmente de hace un ofrecimiento menor al precio publicado, vendrá una disminución menor del precio, y se podrá hacer una contraoferta nuevamente, para esto es importante que durante la visita se observen los detalles que necesitan arreglarse y pueden ser una herramienta útil para la negociación, si todavía existe una diferencia menor, se puede negociar y partir la diferencia por partes iguales, que normalmente es como se cierran los acuerdos de la compra. El último paso que hay que realizar es la formalización de los acuerdos alcanzados en la negociación de compra de la casa mediante un documento donde se plasmen esos acuerdos o la forma de su pago, donde se recomienda que se realice con un enganche que sirva como garantía de la operación, en un documento denominado como arras penitenciales, donde es una obligación para ambas partes el cumplir con lo pactado en la negociación, y si quien incumple es el comprador y se echa para atrás, perderá la señal del trato o la parte acordada del enganche y si es el propietario, devolverá lo recibido como enganche y una cantidad igual o lo acordado en la negociación como señal de sanción, con esto se protege al comprador también de un cambio de opinión del propietario, o que después venga otro comprador ofreciendo un mayor valor por la propiedad negociada, también en este documento se fija la fecha para ratificar ante la fe de un notario público donde se pagarán los impuestos correspondientes de cada una de las partes, por el vendedor el impuesto de plusvalía o ISR bajo ciertas condiciones de excepción, y el comprador los impuestos sobre adquisición de inmuebles, y los gastos notariales de escrituración, es importante hacer notar que el notario empieza con los trámites de escrituración cuando la propiedad esté libres de gravamen y así está inscrito en el registro público de la propiedad. Como se puede observar, muchos de estos pasos no son difíciles de implementarlos, pero si son laboriosos para realizarlos, sin embargo, por su importancia existen otros que si se requiere tener experiencia, tiempo, conocimientos o las herramientas para llevarlos a cabo en una forma satisfactoria, y para estos particulares consejos, es necesario contar con la ayuda de un experto inmobiliario, para lo que en las oficinas de la Red No. 1 de Alfa Inmobiliaria se cuentan con los capacitados Asesores Inmobiliarios para llevar a cabo cada uno de estos pasos y asesorarlo correctamente cuando usted busque como comprar casa, además de la ayuda de su Departamento Legal para aclarar alguna duda que surgiera, o si hubiera necesidad de la tramitación de algún crédito hipotecario dentro de las múltiples opciones que hay para facilitar la adquisición de su futuro hogar en las mejores condiciones. Alfa Inmobiliaria